■ 국문초록 ■
권리금 법리의 재구성 - 정비사업 과정에서 .pdf이 글은 먼저 권리금에 관한 기존 법제와 학계의 논의를 정리하고, 나아가 이를 토대로 판결들을 살펴보았다. 권리금은 1950년대 귀속재산을 둘러싸고 우리 판결에 출현하기 시작했고, 1970년대 이후 상가건물임대차를 둘러싼 분쟁의 중요한 논점으로 다루어지면서 그 개념과 법리가 정리되어 왔다. 현재까지의 기존 논의는 상가건물의 종전 세입자가 새로운 세입자를 예상하고 권리금을 수수하는 것이 권리금의 전형적인 경우라고 보았다. 즉 우리 법원은 상가건물의 종전 세입자가 새로운 세입자로부터 권리금을 ‘회수’함으로써 권리금 수수의 거래구조가 유지된다고 파악한 것이다. 그러나 이러한 사실에 대한 인식과 달리, 우리 법원은 권리금을 보호하는 정도에 있어서는 예외적으로 임대인이나 전대인이 임차인 또는 전차인에게서 권리금을 받았으나, 그러한 자신의 권리금 수령에 반해 임차인이나 전차인의 영업을 방해하는 등 ‘특별한 사정’이 인정되는 경우의 권리금 ‘반환’만을 적극적으로 판단하고 있었다.
용산참사는 권리금에 대한 충분한 이해나 보호가 없었던 사정을 그 배경으로 삼고 있다. 필자들은 특히 권리금 분쟁이 격화될 수 있는 정비사업 현장에서의 권리금 문제를 알아보기 위해 심층 인터뷰를 진행했고, 기존 논의와 현실의 목소리를 종합하여 권리금의 실체를 파악해보고자 노력했다. 그 결과 권리금을 ‘권리’로서 인정받도록 하기 위해서 판결에 있어 ‘특별한 사정’을 재개발, 재건축을 위해 임대인이 세입자의 권리금 회수 기회를 박탈하는 데까지 포괄할 수 있도록 해석하는 방법을 고려해 보았다.
권리금에 관한 이해에서 가장 중요한 것은 그 수수의 메커니즘을 파악하는 일이다. 대부분의 권리금은 3자간 관계에 있어서 실질적인 임차인 지위가 계속해서 변경해 나가면서 유지된다. 즉 임대인과 종전 세입자(임차인 혹은 전차인), 그리고 새로운 세입자의 3자가 기본적인 권리금 구조의 주체들이다. 종전 세입자는 새로운 세입자에게 상가건물을 넘겨주면서 그로부터 권리금을 받는다. 그리고 새롭게 들어온 세입자는 영업을 지속하다가 마찬가지로 또 다른 새로운 세입자로부터 권리금을 받는다. 따라서 권리금은 ‘회수’되는 것이다.
권리금에 포섭되는 내용으로서 가장 중요한 ‘영업권’이라는 모호한 가치는 이러한 구조 속에서 어디까지나 당사자들 사이(주로 종전 세입자와 새로운 세입자)에서 유연하게 평가받아 왔다. 권리금의 유형론이 보여주듯이 권리금에는 상당히 다양한 발생요인이 존재한다고 생각되지만, 그러한 다양한 발생원인의 배경에 있는 권리금의 구조를 기억하고 그 구조가 ‘그릇’으로 담아내는 내용으로서의 다양한 발생요인들을 이해한다면, 권리금을 보다 쉽게 이해할 수 있다고 본다.
위와 같이 권리금의 구조와 내용을 이해할 수 있다면, 먼저 권리금 반환 문제에 있어서는 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결이 말하는 ‘특별한 사정’이 고려될 필요가 없다. 왜냐하면 임대인(혹은 전대인)은 그러한 권리금계약과 그에 따른 권리금 수령으로써 임차인(혹은 전차인)에게 향후 권리금 회수의 기회를 보장하기로 약정한 것으로 파악할 수 있기 때문이다. 권리금을 수령한 만큼의 반대급부가 바로 권리금 회수의 기회보장이다. 반면 오히려 정비사업이 진행되는 상황과 같이, 임대인이 직접 권리금을 수령하지 않았더라도 만약 임대인이 정비사업을 통해 과거와 동일한 상가임대업을 더 큰 규모로 영위하고자 세입자(임차인, 전차인)가 누리던 권리금 회수의 기회를 박탈한다면, 바로 이러한 상황에서 ‘특별한 사정’이 고려될 수 있다.
* 주제어 : 용산참사, 권리금의 개념, 권리금의 회수, 권리금 상당 보상, 상가세입자, 정비사업, 재개발･재건축, 도시환경정비사업, 특별한 사정